ул. Будапештская, д.17, корп.3
Красносельское шоссе, д. 54 к. 6
м. Парнас, ул. Федора Абрамова, 8
info@vsekvadraty.ru

     

+7 (812) 9-287-287
Пн-Пт: 10.00 - 20.00, Вс: выходной

prodazha

07.02.2016
Идея этой публикации пришла ко мне не случайно. Работая более 14 лет в сфере недвижимости, я с каждым годом наблюдаю, что наряду с высококлассными специалистами, на рынке недвижимости присутствуют агенты, которые считают, что этой профессии не надо учиться, а так же присутствие на рынке собственников, которые достойно готовы представить свой объект и разбираются в тонкостях сделок.

Знания, полученные Вами из этого материала, позволят Вам успешно продать свой объект и быть равным партнером в сделках, что заставит других агентов по недвижимости достигать больших результатов, обучаться и совершенствоваться , чтобы на Вашем фоне не выглядеть так «бледно».
 
Предлагаю Вашему вниманию материал, в котором детально, по шагам, описаны действия, выполняя которые, Вы сможете за указанный срок реализовать свой объект недвижимости. Конечно, технология продажи особняка за 56 млн. и раритетных квартир в старом фонде требуют несколько иного подхода, но суть при этом останется той же. В большинстве же своем 80 % продаж — это продажи типовых квартир на вторичном рынке, где схема продажи одинакова.

Предвосхищая вопросы, отвечаю:
Почему я предлагаю то, что уже описано в множестве изданий?
Отвечаю! То, что я предлагаю, является «солью» и сутью всех этих книг и моего личного опыта на рынке недвижимости.
Я убрала все лишнее, добавила нужное и получила «идеальный» продукт готовый к употреблению и дающий неизменно положительный результат.
 
Меня часто спрашивают, почему я даю то, что в АН стоит немалых денег? Если все будут продавать сами, зачем тогда агенты и агентства?
Отвечаю издалека: всегда будут люди, которые покупают варенье в магазине и те, которые варят его сами. Агентства работают с первой группой клиентов, т. к. всегда будут люди, которые любую работу доверяют профессионалам и не имеют достаточное количество свободного времени и определенных навыков, именно поэтому высококлассные специалисты всегда имеют работу.
Моя инструкция для клиентов второй группы, которые варят варенье сами, любят учиться всему новому, имеют немного свободного времени и понимают, где можно экономить.
Если Вы чувствуете в себе потенциал- делайте продажу своей квартиры максимально профессионально.

Понравится этот процесс- милости просим в наши ряды в качестве специалиста по недвижимости!
Не понравится — теперь Вы знаете за что в АН берут деньги , и приходите к нам в качестве клиента!
В любом случае Ваше умение правильно продать квартиру поможет и Вам, и другим участникам рынка недвижимости.

Итак, начинаем: 

1.Подготовка квартиры:

ПСИХОЛОГИЧЕСКАЯ
 
 Получите согласие на продажу квартиры от всех собственников и зарегистрированных лиц, убедитесь, что они действительно хотят продавать квартиру. Зачастую продажу квартиры тормозит нежелание продавать, боязнь перемен (явное или скрытое), чаще всего это касается лиц пожилого возраста. ВЫ можете быть лучшим в мире продавцом, но если кто-то из собственников думает, что лучше все оставить все как есть, то может ничего не получиться. Поверьте мне на слово, этому есть множество подтверждений.
 
МАТЕРИАЛЬНАЯ

Посмотрите на Вашу квартиру глазами постороннего человека. Если квартира требует капитального ремонта, то лучше снизить ее стоимость на сумму затрат на ремонт, чем пытать минимальными усилиями привести ее в порядок. Покупатели тоже считают свои деньги и переплачивать за то, что потом придется выкинуть, никто не хочет. А вот если общее состояние квартиры хорошее, но где -то протек потолок, или кот порвал обои в коридоре, то лучше устранить эти недочеты. Небольшой по затратам косметический ремонт улучшит общий вид квартиры и позволит реализовать ее по более выгодной цене.
 
ДОКУМЕНТАЛЬНАЯ

Квартиры с готовым пакетом документов пользуются большим спросом у покупателей, которым надо купить срочно или по ипотеке. Так же предварительная подготовка документов позволяет избежать неожиданностей при продаже. Получить консультацию по пакету документов к сделке можно в крупном АН (желательно у юриста). В АН это чаще всего бесплатно, т. к. они стараются обольстить Вас и видеть, в будущем, в качестве своего клиента, поэтому должны сказать все правдиво . Лучше сходить в два АН, особенно если есть спорные моменты.
Можно сходить на консультацию к нотариусу, однако в их требованиях зачастую есть такие документы, которые для совершения сделки в простой письменной форме, совершенно не требуются. Однако, это Ваш выбор, и в любом случае сходите хоть куда-нибудь, это будет лучше, чем узнать о проблеме в последний момент.
 
Если у Вас продажа с одновременным приобретением другого объекта, то очень Вас прошу, перед продажей своей квартиры сходите и посмотрите, что ТО, что Вы хотите купить существует на рынке недвижимости и у Вас будет достаточно денег, чтобы ЭТО купить. Сколько работы впустую проводят многие агенты и Продавцы, когда найдя Покупателя на свой объект и начав поиски альтернативного объекта, вдруг понимают, то на что хватает денег - не подходит, а то, что хочется - дорого, либо не в том месте, либо не того размера и т. д. Убедитесь, что Ваши желания - реальны и только тогда выставляйте свою квартиру на продажу.
 

2. Определение стоимости квартиры

Ни для кого не секрет, что цены в рекламе и реальные цены, за которые продаются объекты - различны. Как показывает практика, цены вначале продаж завышены на 10-15 % и только через 3-6 месяцев безуспешных продаж продавцы начинают понижение стоимости объектов. Однако бывает и такое, что цена остается по-прежнему высокой, но владельцы уже психологически готовы снижать стоимость. Для того, чтобы не терять полгода на осознание того, что цена высока, предлагаю сразу ставить реальную цену квартиры, хотя для собственника - это очень тяжелый шаг. Однако, если есть необходимость и желание продать - это необходимость.

Делаем маркетинговые исследования (то, чем в первую очередь занимается риэлтор):

- находим все подобные квартиры в продаже в Вашем районе (следим чтобы тип дома, наличие балкона, метраж, состояние квартиры и т. п. параметры были максимально сходными).

- идем в эти квартиры под видом Покупателя с наличными деньгами (да-да, это очень полезно и нужно, чтобы выяснить цену на Вашу квартиру и это тоже делает хороший специалист по недвижимости), т. к. конкурентов надо знать «в лицо». Спрашиваем на квартире у конкурентов «Как давно продают?» и готовы ли отдать за ... и называете цену на 10-20% меньше заявленной. По их реакции и ответам, либо по звонку позже, можно будет понять какова реальная стоимость квартиры. Если говорят, что нам надо подумать, то скорее всего уступят. Кто так делал?

-если на квартиру стоит реальная цена, то остальные квартиры, по завышенной цене, помогают Вам продавать, т. к. Ваша цена на их фоне выглядит самой привлекательной. Если же Вы действуете наоборот, и выставляете по высокой цене, то тем самым Вы «продаете» квартиры своих конкурентов.

-если квартира продается через АН, то услугу по продаже квартиры оплачивает Продавец (это тоже можно будет узнать в АН во время консультации по документам), то в цене квартиры еще заложены комиссионные АН, а значит Продавец «на руки» получает еще меньшую сумму (комиссии АН примерно 3-8 % от цены квартиры). Произведя нехитрые вычисления, можно вывести стоимость квартиры, которая будет максимально приближена к реальности.

-цена зависит и от сложности сделки. Одинаковые квартиры , где одна с готовыми документами в «прямой» продаже будет дороже, чем квартира с недееспособной бабушкой, переезжающей в Калугу. Поэтому упрощайте свою сделку по максимуму, решите проблемы с опекой, долгами по квартире, выпиской третьих лиц и.т.п. до сделки и тем самым увеличьте ее цену.

- в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, сезона, правильности написания Вами объявления о продаже и Вашего медиа-плана (т. е. тех изданий где Вы рекламируете свой объект недвижимости), Вы будете получать от 5 до 50 звонков в неделю. Интенсивность звонков тоже является показателем правильно выбранной цены. Если Вам в первый же день рекламы предлагают аванс, не торопитесь, возьмите тайм-аут, скажите, что есть Покупатель, который предлагает больше и смотрите на реакцию... Конечно, бывают случаи, когда после отказа первому покупателю за квартиру такую же цену больше никто не предлагает, и проходят месяцы, пока находится Покупатель, но это исключения и поэтому всегда решать Вам продавать или нет.

Анализ всех этих действий и информации, позволит Вам выяснить цену, максимально приближенной к рынку.
 
В следующей статье, я расскажу о составлении продающего текста для рекламных источников и правильном фотографировании объекта.